EN

Proces koupě

Na základě vašeho požadavku vám naposíláme aktuální nabídku nemovitostí. Vytipujete pro vás zajímavé nemovitosti a domluvíme se na termínu prohlídek.

Zpravidla se vám budeme věnovat celý den, někdy i více dní, záleží na počtu nemovitostí které budeme prohlížet a taky na jejich vzdálenosti od sebe. Strávíme s vámi potřebný čas a zjistíme, co očekáváte.

Často vám ukážeme třeba i něco navíc, co jste sami do prohlídek nezahrnuli. Mnohokrát se nám stalo, že přijel klient koupit starý kamenný dům a nakonec koupil moderní apartmán s výhledem na moře.

Prohlídky provádíme zdarma.

Pokud si z nabídky vyberete, podepisujeme zprostředkovatelskou smlouvu na jejímž základě se skládá 10% z hodnoty nemovitosti a polovina zprostředkovatelské provize.

Obě částky se skládají na účet realitní kanceláře v České republice. V některých případech prodávající požaduje aby se záloha složila přímo na jeho účet, v tomto případě je nutné podepsat smlouvu o budoucí kupní smlouvě, nebo přímo samotnou kupní smlouvu s definovanmi podmínkami prodeje. Na jejím základě, jakmile je ověřena prodávajícím u notáře, posíláte zálohu.

Kupní smlouva se podepisuje pokud je legislativa nemovitosti v naprostém pořádku a není třeba čekat na vyřízení nedostatků jako jsou např. dokončení procesu legalizace, vyřízení kolaudačního rozhodnutí, dokončení dědického řízení, zápis Listu vlastnictví na jednu osobu atd.

Výhodou podpisu přímo kupní smlouvy je, že se stáváte ihned majitelem. Nevýhodou je, že do měsíce od podpisu přijde Rozhodnutí o zaplacení daně z převodu. To znamená, že musíte zaplatiti daň z nabytí ještě před doplacením zbývající částky kupní ceny.

Pokud se objeví v legislativě nemovitosti nějaký zádrhel v podobě výše uvedených nedostatků, většinou se podepisuje Smlouva o budoucí kupní smlouvě, která definuje podmínky, po jejichž splnění bude zaplacen doplatek kupní ceny. Nevýhodou je že na základě Smlouvy o budoucí kupní smlouvě nelze provést předzápis vlastnictví. Výhodou je, že dan z převodu se vyměřuje až po doplacení kupní ceny a podpisu konečné kupní smlouvy.

Doplatek kupní ceny se provádí v termínu který si určí prodávající s kupujícím, většinou to bývá jeden měsíc od složení zálohy. Avšak nejsou žádnou vyjímkou ani delší termíny.

Je třeba si uvědomit, že samotná legislativa procesu koupě nemovitsti v Chorvatsku je odlišná od té v České republice.

Notářská úschova se využívá minimálně a to z následujících důvodů:

  • Notářská úschova je drahá, notář si bere ve většině případů 1% z hodnoty nemovitosti
  • Notářská úschova musí být v místní měně, nelze skládat v eurech, tím dochází k dvojímu kurzovnímu rozdílu, což celý proces prodražuje
  • Proces zápisu vlastnictví je podstatně delší než v ČR a těžko se definuje okamžik uvolnění složeného deposita. Prodávající zpravidla nesoouhlasí s tím, aby se mu uvolnila kupní cena až po zápisu nového majitele do LV, tot může trvat i půl roku a prodávající to není schopen nijak ovlivnit. Nemovitost by tímto byla po celou dobu blokovaná a nemohla by ji užívat ani jedna strana.
  • Někteří notáři nechtějí ani peníze do úschovy přijmout z důvodu finančních kontrol a kontrol úřadů pro praní peněz.

Postupů převodu práva vlastnictví je víc, my upřednostňujeme podpis kupní smlouvy ihned se složením zálohy. Je to nejjistější ochrana kupujícího, jelikož se stává majitelem ještě před zaplacením kupní ceny. Prodávající je zde chráněn podpisem tzv. clausale intabulandi, který podepisuje a ověřuje u notáře po doplatku kupní ceny. Jedná se o potvrzení, kterým majitel nemovitosti stvrzuje že přijal celou kupní cenu, že nemá vůči kupujícímu žádné další pohledávky a souhlasí se změnou vlastnictví. Bez tohoto potvrzení nemůže nový majitel podat návrh na vklad (na LV už je ale vidět plomba).

V případě varianty kdy se se složením zálohy podepisuje Smlouva o BKS, po zaplacení celé kupní ceny se ověřuje vlastní kupní smlouva, ta obsahuje clausuli intabulandi v některém ze svých paragrafů.

Finálním krokem je vlastní předání nemovitosti kupujícímu. Vypracuju opět dvojjazyčně předávací protokol s uvedením stavu vodoměru, elektroměru, případně jiných medií. Nový majitel začne užívat nemovitost mnohem dříve, než dostane do ruky LV na své jméno.

Zde je potřeba zmínit, že v Chorvatsku je dvojí evidence nemovitostí, přičemž katastr vypovídá pouze o parcele, její formaci, umístění, režimu atd. Vlastnictví jako takové je vedeno na soudech, oddělení Pozemkových knih. Toto oddělení také eviduje listy vlastnictví.

proces koupě